Przez wiele lat właściciele działek, na których znajdują się słupy energetyczne, linie wysokiego napięcia, gazociągi, wodociągi czy infrastruktura telekomunikacyjna, słyszeli od przedsiębiorstw przesyłowych jeden argument: „doszło do zasiedzenia”.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2025 r. (sygn. akt: P 10/16) może jednak całkowicie zmienić sytuację tysięcy właścicieli nieruchomości w Polsce. Trybunał zakwestionował bowiem wieloletnią praktykę pozwalającą przedsiębiorstwom przesyłowym powoływać się na zasiedzenie służebności jeszcze przed ustawowym wprowadzeniem służebności przesyłu w 2008 roku.
Czym jest służebność przesyłu?
Służebność przesyłu to prawo pozwalające przedsiębiorstwu korzystać z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do utrzymywania urządzeń przesyłowych – przykładowo:
- słupów energetycznych,
- linii wysokiego i średniego napięcia,
- gazociągów,
- rurociągów,
- kanalizacji,
- infrastruktury telekomunikacyjnej.
W praktyce oznacza to, że właściciel działki często nie może swobodnie zabudować gruntu, ograniczone zostaje korzystanie z nieruchomości, a wartość działki ulega obniżeniu.
Co istotne – od 3 sierpnia 2008 r. służebność przesyłu została wyraźnie uregulowana w Kodeksie cywilnym. Problem polegał jednak na tym, że przedsiębiorstwa próbowały wykazywać, iż „zasiedziały” podobne prawa jeszcze przed 2008 r.
Co dokładnie orzekł Trybunał Konstytucyjny?
Trybunał Konstytucyjny uznał, że przepisy interpretowane w sposób pozwalający przedsiębiorstwom przesyłowym nabywać przed 3 sierpnia 2008 r. służebności gruntowe odpowiadające treścią służebności przesyłu są niezgodne z Konstytucją RP.
W praktyce oznacza to zakwestionowanie utrwalonej od wielu lat linii orzeczniczej, zgodnie z którą przedsiębiorstwa mogły bronić się zarzutem zasiedzenia nawet wtedy, gdy infrastruktura powstała dziesiątki lat temu.
Trybunał wskazał między innymi na naruszenie:
- konstytucyjnej ochrony prawa własności,
- zasady zaufania obywatela do państwa,
- wymogu, aby ograniczenia własności wynikały wprost z ustawy.
Co oznacza wyrok TK dla właścicieli działek oraz przedsiębiorców przesłowych?
Dla właścicieli nieruchomości wyrok może oznaczać otwarcie drogi do dochodzenia roszczeń, które wcześniej były oddalane z powodu zarzutu zasiedzenia.
Podmioty energetyczne, gazowe i telekomunikacyjne powinny natomiast dokonać przeglądu dokumentacji i uregulować relacje z właścicielami gruntów zgodnie z konstytucyjnym standardem ochrony własności. Wyrok zamyka również drogę do korzystania przez przedsiębiorstwa z argumentu zasiedzenia służebności przesyłu przed wejściem w życie nowelizacji Kodeksu cywilnego z 2008 r. To usuwa barierę, która przez lata blokowała właścicielom możliwość dochodzenia roszczeń.
W praktyce właściciel nieruchomości może rozważyć między innymi:
- Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu
Jeżeli przedsiębiorstwo korzysta z nieruchomości bez odpowiedniego tytułu prawnego, możliwe może być dochodzenie wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.
- Wynagrodzenie (odszkodowanie) za bezumowne korzystanie z nieruchomości
W wielu przypadkach właściciele mogą dochodzić rekompensaty za wieloletnie korzystanie z gruntu bez podstawy prawnej. Po wyroku TK argument zasiedzenia może być znacznie słabszy niż dotychczas.
Kto może mieć roszczenia?
Potencjalnie roszczenia mogą dotyczyć właścicieli nieruchomości, na których znajdują się:
- słupy energetyczne,
- linie wysokiego napięcia,
- stacje transformatorowe,
- gazociągi,
- sieci wodociągowe,
- rurociągi,
- sieci telekomunikacyjne.
Szczególnie istotne mogą być sytuacje, gdy:
- nigdy nie podpisano umowy,
- właściciel nie otrzymał wynagrodzenia,
- przedsiębiorstwo powołuje się wyłącznie na zasiedzenie,
- urządzenia istnieją od wielu lat bez uregulowanego stanu prawnego (np. wpisanej służebności przesyłu w księdze wieczystej).
Jak wygląda dochodzenie odszkodowania?
Typowa analiza obejmuje:
- ustalenie historii nieruchomości,
- analizę dokumentacji przedsiębiorstwa przesyłowego,
- sprawdzenie decyzji administracyjnych,
- ocenę możliwości podniesienia zarzutu braku podstaw do zasiedzenia,
- wyliczenie wysokości możliwych roszczeń.
Dopiero po takiej analizie można określić realne szanse na uzyskanie wynagrodzenia lub odszkodowania.
Podsumowanie
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (P 10/16) może okazać się jednym z najważniejszych rozstrzygnięć ostatnich lat dla właścicieli nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi. Trybunał zakwestionował wieloletnią praktykę, która pozwalała przedsiębiorstwom skutecznie bronić się zarzutem zasiedzenia za okres sprzed 2008 roku.
Jeżeli na Twojej działce znajdują się słupy, linie energetyczne, gazociąg lub inne urządzenia przesyłowe, warto sprawdzić, czy nie przysługują Ci roszczenia, które jeszcze niedawno wydawały się niemożliwe do wyegzekwowania.
Zapraszamy do kontaktu w celu analizy sytuacji i określenia, jakie roszczenia mogą przysługiwać w Twoim przypadku.
Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i edukacyjny. Treści zawarte w publikacji nie stanowią porady prawnej, opinii prawnej ani rekomendacji dotyczącej konkretnych działań w indywidualnej sprawie. Każdy stan faktyczny wymaga odrębnej analizy prawnej, uwzględniającej okoliczności konkretnego przypadku oraz aktualny stan prawny i orzecznictwo.